Odrolnienie działki związane jest ze zmianą przeznaczenia gruntu przeznaczonego do produkcji rolnej na grunt o charakterze budowlanym. Opcja ta jest atrakcyjna dla deweloperów, gdyż umożliwia wybudowanie budynku mieszkalnego na działce rolniczej. Proces ten nie jest szczególnie skomplikowany, ale niestety wymaga czasu. Składa się on z dwóch etapów.
Pierwszy, który związany jest z działaniem gminy i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy lub zgody na zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy brak jest mpzp można wnioskować o jego ustalenie.
Drugi to złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej we właściwym miejscowo starostwie.
Poniżej przedstawiono dokładne opisy poszczególnych etapów oraz dokonano symulacji kosztów związanych z odrolnieniem działki.
1. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy
Pierwszym etapem odrolnienia działki jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego (mpzp) lub w przypadku braku planu jego uchwalenie, albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, gdzie wskazane będzie, że działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową.
Stosowne wnioski, w tym przypadku, składa się we właściwym urzędzie gminy. W tym miejscu należy zaznaczyć, że wniosek może złożyć właściciel działki, jego pełnomocnik lub osoba posiadająca prawo do dysponowania działką.
Koszt uzyskania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: do 5 stron – 30 zł, powyżej 5 stron – 50 zł. Wyrys z mpzp to opłata wynosząca 20 zł za każdą rozpoczętą stronę A4.
Decyzję o warunkach zabudowy właściciel może uzyskać bezpłatnie. Natomiast inne osoby ponoszą koszt w wysokości 598 zł.
2. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Kiedy składa się wniosek o odrolnienie działki? Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy lub, gdy zmieni się przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowani przestrzennego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Etap ten wiąże się ze złożeniem wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej we właściwym miejscowo starostwie powiatowym. Do wniosku dołączyć należy projekt zagospodarowania działki sporządzony przez , wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku braku mpzp na terenie gminy, w której znajduje się działka, kopii decyzji o warunkach zabudowy.
Podstawą przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej a także naliczania opłat z nią związanych stanowi ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz. U. z 2022 r. poz. 2409).
Czy odrolnienie działki jest płatne dla każdego przypadku zmiany przeznaczenia gruntu?
W tym miejscu zaznaczyć trzeba, że nie każda działka będzie wymagała wydania przez starostę decyzji zezwalającej na wyłączenie. Jeżeli działkę obejmują gleby pochodzenia mineralnego lub grunty orne klasy IVa, IVb, V, VI, albo łąki i pastwiska klas IV, V, VI – zgodnie z zapisami ustawy, odrolnienie nie jest wymagane.
Wyjątek stanowi również przypadek, gdy wyłączeniu na cele budowlane podlega powierzchnia:
- do 0,05 ha – budynek mieszkalny jednorodzinny,
- do 0,02 ha – przypadające na lokal w przypadku budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego.
Nie bierze się tu pod uwagę tego jaka jest klasa gleby a także jej pochodzenie.
W wymienionych przypadkach organ wydaje jedynie informację o tym, że zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolne nie wymaga uzyskania decyzji starosty. Pismo to dołącza się do dokumentów, stanowiących załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.
W 2022 roku nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zwolniła z obowiązku ponoszenia kosztów związanych z odrolnieniem rolników oraz ich domowników, którzy na użytkach rolnych objętych wyłączeniem będą prowadzić działalność pozarolniczą, wykorzystując przy tym zasoby gospodarstwa rolnego.
Kiedy ponosi się koszty odrolnienia działki?
Procedurę związaną z wyłączeniem organ rozpoczyna w momencie, gdy po przeanalizowaniu dokumentów dołączonych przez stronę do wniosku ustali, że działkę obejmują gleby pochodzenia organicznego – podstawę do określenia tego stanowią mapy glebowo-rolnicze, lub grunty orne klasy I, II, IIIa lub IIIb, albo łąki i pastwiska klasy I, II, III.
Postępowanie wszczynane jest przez starostę po poinformowaniu właściciela działki, pełnomocnika lub osoby, mającej prawo do dysponowania działką o tym, że wymagane jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Następnie organ zbiera informacje odnośnie tego, jaka jest wartość rynkowa działek podobnych do tej, która objęta będzie odrolnieniem. Najczęściej takie informacje zdobywa się z Urzędu Skarbowego lub z prowadzonego rejestru cen. Kolejny etap to ustalenie, na podstawie projektu, jaki obszar objęty będzie odrolnieniem i ustala wartość tego gruntu na podstawie zapisów w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Jakie stawki znajdziemy w ustawie?
Ustawa podaje nam należności za wyłączenie 1 ha gruntu ornego, łąki lub pastwiska klas od I do III (pastwiska i łąki), IIIb (grunty orne) – art. 12 ust. 7 i poniżej zostaną one przedstawione.
Gleby pochodzenia mineralnego
Grunty orne
Łąki trwałe i pastwiska trwałe
klasa I – 437 175 zł
klasa I – 437 175 zł
klasa II – 378 885 zł
klasa II – 361 398 zł
klasa IIIa – 320 595 zł
klasa III – 291 450 zł
klasa IIIb – 262 305 zł
W tym samym art. 12 ust 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych znajdziemy należności za odrolnienie gleb pochodzenia organicznego. Przypadek ten występuje rzadziej niż wymieniony powyżej, ale też należy o nim pamiętać występując o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Warto dowiedzieć się wcześniej, aby uniknąć niemiłego rozczarowania czy grunt, który ma być objęty odrolnieniem nie ma pochodzenia organicznego.
Można wykorzystać do tego mapy glebowo-rolnicze – dostępne na portalach internetowych lub pytając w starostwie.
Gleby pochodzenia organicznego
Grunty orne
Łąki trwałe i pastwiska trwałe
klasa IVa – 204 015 zł
łąki i pastwiska klasy IV – 174 870 zł
klasa IVb – 145 725 zł
łąki klasy V – 145 725 zł
klasa V – 116 580 zł
pastwiska klasy V – 116 580 zł
klasa VI – 87 435 zł
łąki i pastwiska klasa VI – 87 435 zł
Odrolnienie działki koszt
Jakie będą przybliżone koszty odrolnienia działki? Dokładną kwotę ciężko jest określić samemu, jeśli nie zna się wartości rynkowej działki, która objęta będzie czynnościami. Można obliczyć sobie jedynie przybliżoną należność z tytułu wyłączenia z produkcji. Poniżej przedstawiono ile wynoszą opłaty związane ze zmianą przeznaczenia gruntu.
- złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub wypisu oraz wyrysu z mpzp – bezpłatne,,
- decyzja o warunkach zabudowy – bezpłatnie lub 598 zł,
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego – od 50 zł do 250 zł,
- złożenie wniosku w starostwie powiatowym – bezpłatnie,
- Wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – bezpłatne,
- Jednorazowa należność – oblicza się ją pomniejszając koszt odrolnienia działki (wartości wyłączenia gruntu o powierzchni 1 ha pomnożona przez powierzchnię objętą odrolnieniem) o jej wartość rynkową, np.:
Chcemy odrolnić działkę, której powierzchnia wynosi 0,4 ha i obejmuje ona grunty orne klasy IIIa, jej wartość rynkowa wynosi 130 450 zł. Wydano dla niej decyzję o warunkach zabudowy.
Koszt odrolnienia 1 ha gruntu rolnego klasy IIIa wynosi 320 595 zł.
Należność: (320 595 zł/ha x 0,4 ha) – 120 450 = 128 214 zł – 120 450 zł = 7 764 zł
należność wpłacana jest w ciągu 60 dni od dnia, w którym decyzja zezwalająca na wyłączenie stała się ostateczna,
- opłaty roczne – stanowią 10% należności, ustala się ją na okres 10 lat, wpłacana w terminie do 30 czerwca każdego roku, np.
Należność wynosi: 7 764 zł
10% należności: 776,40 zł
W podanym przykładzie koszt odrolnienia będzie wynosił – 15 528 zł.
Pełnomocnictwo
Właściciel może działać osobiście lub przez pełnomocnika. W takim przypadku należy liczyć się z dodatkową opłatą wynoszącą 17 zł.
