Umowa o dożywocie, nazywana bywa też trochę bardziej przystępnie – mieszkanie za opiekę. Ta druga nazwa dobrze też opisuje charakter więzi łączącej osoby, które są stronami, podpisującymi taką umowę. Jest to akt prawny regulowany Kodeksem cywilnym.
Przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość lub części nieruchomości. W świetle przepisów nabywca zobowiązuje się przyjąć zbywcę i wypełniać nad nim opiekę dożywotnią w zamian za własność nieruchomości. Co jeszcze należy wiedzieć na temat szczegółów zawierania umowy o dożywocie?
Dom za dożywotnią opiekę – jak to wygląda w praktyce?
Dom za dożywocie jest ciekawą, rzadko stosowaną formą nabywania praw na rynku nieruchomości. Najczęściej taka umowa jeżeli jest zawierana, to pomiędzy członkami jednej rodziny (na linii rodzice – dzieci oraz dziadkowie – wnuki). Nie jest to jednak okoliczność wymagana prawem. Zawarcie umowy dożywocia umożliwia przekazanie nieruchomości osobie trzeciej.
Dość szeroki jest również zakres tego, co może zostać przedmiotem tej umowy. Może być nią de facto własność lub współwłasność każdej nieruchomości (mieszkanie w bloku oraz dom, ale także grunty) oraz gospodarstwo rolne. Ponadto przedmiotem może być też prawo użytkowania wieczystego.
Omawiana umowa ma charakter obowiązujący, wzajemny i odpłatny. Wysokość opłaty może wynikać z zapisów prawnych, ale warto pamiętać, że warunki umowy mogą zostać sformułowane przez osoby zainteresowane. W takiej sytuacji oczywiście musi ona zostać zaakceptowana przez obie strony – dożywotnika (który zbywa nieruchomość) oraz nabywcę.
Prawa zrzekającego się własności nieruchomości przy umowie dożywocia
Obowiązki stron są dość mało skomplikowane. Co dokładnie kryje się za frazą dożywotnie utrzymanie seniora? Jeżeli w parafowanej umowie nie zostały określone inne warunki, to Kodeks cywilny określa obowiązki wynikające z treści ustawy. Zbywca nieruchomości musi mieć zapewnione: mieszkanie, światło oraz opał.
Nabywca ma też obowiązek zapewniać seniorowi, z którym podpisał umowę odpowiednie wyżywienie, a do tego ubrania. Jeżeli dożywotnik choruje, sprawiający opiekę musi zaoferować mu odpowiednią pomoc: dostęp do lekarza (w tym również do specjalistów) oraz wykupienie leków, a także konieczną pielęgnację.
Po śmierci dożywotnika osoba sprawująca opiekę ma obowiązek zorganizować i opłacić jego pogrzeb, w zgodzie z przyjętymi przez zmarłego za życia wierzeniami i zwyczajami. W niektórych przypadkach zamiast mieszkania i utrzymania, nabywca ma obowiązek wypłacania zbywcy dożywotniej renty.
Dom za dożywocie i opiekę – jakie prawa ma obdarowany?
Przyjęcie tak dużego zobowiązania, jakim jest sankcjonowana prawnie obietnica zapewniania bytu osobie trzeciej, w dodatku na niemożliwy do określenia okres wiąże się też z zaletami dla osoby nabywającej dom za dożywotnią opiekę. Jest to sposób na przepisanie nieruchomości, który nie wiąże się z wielkimi, jednorazowymi wydatkami (jak np. budowa domu czy kupno nieruchomości), ani nie wymaga zaciągnięcia kredytu. Faktyczna cena nieruchomości w takim wypadku wynosi zero.
Ceną w tym przypadku jest wielka odpowiedzialność i potrzeby seniora. Trzeba pamiętać, że choć zazwyczaj koszty utrzymania takiej osoby nie obciążają budżetu w sposób znaczny, to często inna strona przynosi problemy. Jest to czynnik ludzki – zawarcie umowy nie gwarantuje, że nie wystąpią konflikty, utrudniające życie. Dlatego każda strona umowy ma prawo wnieść do sądu o rozwiązanie umowy dożywocia.
Jak sporządzić umowę dożywocia?
Aby umowa dożywocia była ważna i obowiązująca musi być w formie aktu notarialnego. Powinno się więc sporządzić umowę dożywocia u specjalisty w świadczeniu usług prawnych — notariusza. Zbywcą może być jedynie osoba fizyczna. Nabywca może być osobą fizyczną lub prawną. Chęć stworzenia umowy dożywocia wymaga skompletowania odpowiednich dokumentów.
Znajdują się wśród nich:
- dowód osobisty,
- wypis aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów,
- informacje na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
- numer księgi wieczystej.
Przy zawieraniu umowy konieczne będzie też uiszczenie kilku opłat.
Podpisanie umowy, a opłaty
Jak już wcześniej zostało to wspomniane, zawarcie umowy wiąże się z koniecznością uregulowania kilku opłat. Całkowity koszt w dużej mierze zależy od wartości zbywanej nieruchomości. Dla przykładu warto podać, iż jeżeli wartość przedmiotu umowy mieści się w przedziale od 60 000 do miliona złotych, to tak zwana taksa notarialna będzie wynosiła 1010 złotych z dodatkiem 0,4% od nadwyżki powyżej dolnego progu. Samo sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wynosiło będzie 200 złotych, z kolei odpisy to po 6 złotych za każdą stronę.
Umowa dożywocia — o czym warto wiedzieć
Przed decyzją o tym, czy warto zawrzeć umowę dożywocia, warto bardzo dokładnie zapoznać się z tym, jak będą wyglądać proces oraz szczegóły jej zawierania.
Czy dom za dożywotnią opiekę równa się umowie darowizny?
Nie. Warunki zawarcia umowy dożywocia sprawiają, że bardzo dobrze chronione są interesy właściciela nieruchomości (lub właścicieli). W ten sposób chronieni są zbywcy, czyli zazwyczaj osoby starsze. Do tego bardzo często o niskich dochodach. Na podstawie umowy nabywca zobowiązuje się do spełniania warunków umowy, które są niejako realizacją usługi. Darowizna z kolei nie jest umową wzajemną, wszelka wzajemność ma w tej sytuacji podłoże moralne i nie jest pewna, ani sankcjonowana.
Księga wieczysta – o czym trzeba pamiętać
Fakt, iż właściciel nieruchomości się zmienił, należy odnotować w księgach wieczystych przedmiotu umowy. Urzędnicy są zobowiązani do tego, by oznaczyć również odpowiednio fakt, iż mieszkanie, dom czy działka mają przypisanego dożywotnika. Nabywca bowiem może nieruchomość sprzedać, o ile umowa nie stanowi inaczej. W ten sposób ewentualni kupujący mają pełen zestaw koniecznych informacji. Nie ma więc możliwości, że zostanie przed nimi zatajony tak istotny fakt. Warto wiedzieć, że ten obowiązek nie istniał zawsze.
Kiedy można wykreślić prawo dożywocia?
Jest kilka odpowiednich momentów na to, by móc wykreślić prawo dożywocia z ksiąg wieczystych. Przede wszystkim prawo to wygasa oczywiście w momencie śmierci dożywotnika. Inne sytuacje to:
- postanowienie sądu ustanawiające rentę dożywotnią,
- zbycie nieruchomości przez zobowiązanego,
- rozwiązanie umowy dożywocia.
Jak rozwiązać umowę dożywocia?
Jako że umowa na dom z dożywociem musi być sporządzana pod okiem notariusza pod rygorem niewykonalności, to jej rozwiązanie musi zostać zasądzone w orzeczeniu sądowym. O rozwiązanie umowy zawnioskować może i nabywca, i zbywca. Jednak, aby sąd zasądził to, o co wnioskuje dana strona, musi wystąpić wypadek wyjątkowy.
Zwykły konflikt międzyludzki, który uniemożliwia (w mniemaniu stron lub jednej strony) dalsze przebywanie ze sobą w jednej nieruchomości, nie jest wystarczającą podstawą. Wyjątkowe wypadki to takie sytuacje, w których dochodzi do krzywdy, agresji wobec dożywotnika lub gdy nabywca charakteryzuje się złą wolą.
